Bất Động Sản

Đất tái định cư là gì? Tìm hiểu đất tái định cư

Đất tái định cư là một trong những thuật ngữ quen thuộc với tất cả chúng ta. Đặc biệt là những người sử dụng đất thuộc khu vực giải tỏa. Mặc dù quen thuộc là vậy nhưng không phải ai cũng hiểu rõ về đất tái định cư là gì? Trường hợp nào được cấp đất tái định cư còn trường hợp nào thì không?…Vậy để hiểu rõ và hiểu chính xác nhất về đất tái định cư, bạn đọc đừng nên bỏ lỡ những nội dung sau.

Xem thêm:

Hiểu chính xác nhất đất tái định cư là gì?

Đất tái định cư là gì? Bạn có thể hiểu đây là loại đất được nhà nước cấp cho những người dân bị thu hồi đất sử dụng trước đó. Mục đích để hỗ trợ người dân có đất bị thu hồi ổn định cuộc sống. Đất tái định cư chỉ có những người được nhà nước cấp mới có thể sử dụng. Hoặc mua lại đất từ người được nhà nước cấp.

Đất tái định cư là gì?

Xét về mặt pháp lý thì đất tái định cư cũng chính là đất thổ cư. Loại đất này được cấp với đầy đủ giấy tờ về quyền sở hữu đất cho các chủ sở hữu mới. Vì vậy sau khi được cấp đất thì người dân có thể sử dụng hợp pháp mà không phải lo lắng về vấn đề tranh chấp hay vướng mắc pháp luật về quyền sở hữu đất.

Đất tái định cư là gì? Theo quy định về đất tái định cư được ban hành trong luật đất đai thì không phải ai cũng được cấp loại đất này. Hơn nữa không phải trường hợp nào bị thu hồi đất cũng được cấp đất tái định cư. Mà chỉ có những đối tượng thỏa mãn các điều kiện được pháp luật ban hành mới được nhận sự hỗ trợ này.

Các trường hợp được quy định cấp đất tái định cư

Như đã đề cập ở trên thì không phải tất cả những người bị thu hồi đất đều được quy định cấp đất tái định cư. Mà chỉ có những trường hợp được quy định rõ ràng tại điều 6, Nghị định 47/2014/NĐ – CP mới được cấp tái định cư. Chi tiết các trường hợp đó như sau:

Trường hợp nào thuộc diện nhận hỗ trợ cấp đất tái định cư?

Trường hợp 1:

Các trường hợp được cấp đất tái định cư là gì? Theo luật đất đai thì trường hợp 1 được quy định cấp đất tái định cư gồm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở bị thu hồi đất. Hay những người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng sở hữu đất ở gắn với quyền sử dụng đất đai tại Việt Nam và thuộc diện nhà nước thu hồi đất.

Tất cả những trường hợp này chỉ cần đáp ứng được các điều kiện sau và có nhu cầu cấp đất thì sẽ được cấp đất tái định cư hợp pháp.

  • Đất có sổ đỏ
  • Bị thu hồi hết đất ở
  • Phần đất còn lại sau khi thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định.
  • Không còn nhà để ở
  • Không có đất ở thuộc các khu vực khác

Trường hợp 2:

Ngoài những đối tượng thuộc trường hợp 1 thì trong trường hợp 2 cũng đưa ra những đối tượng khác. Chi tiết chính là nhiều hộ gia đình đồng sở hữu, có chung quyền sử dụng 1 thửa đất thuộc lô đất bị thu hồi. Những đối tượng này sẽ được ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét chi tiết từng điều kiện để đưa ra quyết định cấp đất.

Cấp đất tái định cư cho trường hợp nhiều hộ gia đình sở hữu quyền sử dụng 1 thửa đất bị thu hồi

Đầu tiên ủy ban NDCT sẽ căn cứ vào quỹ nhà ở, đất ở tái định cư. Đồng thời căn cứ tình hình thực tế tại địa phương để quyết định cấp đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình. Vì vậy khi thuộc diện bị thu hồi đất thì những hộ gia đình có nhiều thế hệ hay chung quyền sử dụng đất bị thu hồi sẽ được xét duyệt cấp đất tái định cư.

Trường hợp 3:

Theo quy định thì những đối tượng có đất ở bị thu hồi nằm trong khu vực hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn. Những đối tượng này không có chỗ ở nào khác. Hoặc không có đất ở thuộc các khu vực trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất. Như vậy khi thuộc diện bị thu hồi đất sẽ được cấp đất tái định cư một cách hợp pháp.

Trường hợp 4:

Không chỉ những trường hợp trên mới đất cấp đất tái định cư mà những đối tượng có đất ở bị thu hồi nằm trong khu vực ô nhiễm nghiêm trọng cũng sẽ được xét cấp đất. Ngoài ra, những người sở hữu quỹ đất thuộc khu vực có nguy cơ sạt lở, sụt lún. Hay khu vực bị ảnh hưởng bởi các đối tượng thiên tai,…sẽ được cấp đất tái định cư hợp pháp theo pháp luật.

Cấp đất tái định cư cho đối tượng sở hữu quỹ đất trong vùng có nguy cơ sạt lở

Hỏi những trường hợp được cấp đất tái định cư là gì? Tất cả những đối tượng thuộc các trường hợp được nêu ở trên đều sẽ thuộc đối tượng hỗ trợ đất ở mà không gặp phải rào cản nào. Chỉ có những người thuộc đối tượng được cấp đất nhưng từ chối mới không nhận đất tái định cư.

Diện tích đất tái định cư sẽ được xác định ra sao?

Nhiều người còn muốn biết tiêu chí nào để xác định diện tích đất bồi tường. Tuy nhiên căn cứ tại điều 27, Nghị định số 47/2014/NĐ – CP quy định rất rõ về vấn đề này. Theo đó cách xác định diện tích đất được thực hiện dựa trên quỹ đất của địa phương.

Có nghĩa là nếu địa phương có quỹ đất sử dụng cho mục đích hỗ trợ đất tái định cư thì sau khi thu hồi đất của người dân sẽ tiến hành bồi thường bằng đất. Diện tích đất tái định cư được cấp sẽ không nhỏ hơn diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa. Vì vậy đất tái định cư được cấp rất rộng rãi và thoải mái để người dân xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cuộc sống.

Đất tái định cư được xác định diện tích như thế nào?

Trong trường hợp địa phương không có quỹ đất để làm khu vực tái định cư thì cách xác định diện tích đất sẽ được tính toán theo giá trị của lô đất. Diện tích đất tái định cư sẽ được phân chia theo đúng công thức cấp đất bình thường. Sau đó địa phương sẽ quy đất về giá trị bằng tiền theo mức giá đất hiện hành. Những người bị thu hồi đất sẽ được nhận đủ số tiền mà giá trị thửa đất mang lại.

Có được mua bán đất tái định cư không?

Có được mua bán đất tái định cư không? Đây đều là những câu hỏi nhận được rất nhiều sự quan tâm của người dân. Và đáp án chính là phải dựa vào hồ sơ pháp lý của từng thửa đất mà có thể mua và không nên mua.

Đối với thửa đất tái định cư có sổ đỏ

Đất tái định cư đảm bảo hồ sơ pháp lý sẽ là những lô đất đã được cấp sổ đỏ cho gia chủ. Đối với những lô đất có sổ đỏ thì chủ sở hữu đã có đầy đủ thẩm quyền sử dụng đất theo cách của mình. Do đó những lô đất này có thể mua bán mà không gặp phải khó khăn, trở ngại gì.

Đất tái định cư có nên mua không?

Đất tái định cư có sổ đỏ giống như các loại đất ở bình thường khác. Vì vậy chủ sở hữu sử dụng như thế nào là do họ quyết định. Trong trường hợp bán đất cho người khác thì quá trình mua bán là hợp pháp. Đối với trường hợp này thì có được mua bán đất tái định cư không thì câu trả lời sẽ là có.

Đối với đất tái định cư không có sổ đỏ

Mua bán đất tái định cư không có sổ đỏ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro nên không nên tiến hành mua bán. Bời vì theo quy định tại khoản 3 điều 185 luật đất đai 2013, điều kiện bắt buộc để được chuyển đổi quyền sử dụng đất là phải có sổ đỏ. Nhưng ở đây lại không có sổ đỏ nên bên bán và bên mua phải giao dịch thông qua cam kết hợp đồng ủy quyền. Sau đây là những rủi ro dễ gặp phải:

Bên bán lật kèo

Hợp đồng ủy quyền sử dụng đất chính là bên bán sẽ uỷ quyền cho bên mua được phép thay mặt mình quyết định quyền sử dụng đất. Hợp đồng ủy quyền được công chứng có hiệu lực theo pháp luật. Tuy nhiên rủi ro ở đây chính là bên bán có thể lật kèo bất cứ lúc nào.

Không nên đầu tư mua đất tái định cư khi chưa được cấp sổ đỏ hợp pháp

Lật kèo mua bán đất tái định cư là gì? Đây là trường hợp mà bên bán nhận thấy có những người mua khác trả giá cao hơn thì họ có thể lật kèo không thực hiện hợp đồng ủy quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận trước đó. Lúc này bên bán có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng ủy quyền hết hiệu lực. Như vậy người mua sẽ không thể tiếp tục sử dụng lô đất mà mình đã mua. Hơn nữa bên mua còn không thể lấy lại cả khoản tiền cọc đã thanh toán trước đó.

Mua đất tái định cư không có sổ đỏ mà chỉ thông qua hợp đồng ủy quyền thì pháp luật không thể bảo vệ tuyệt đối quyền lợi của người mua. Vì thế khi lựa chọn mua bán loại đất này sẽ gặp rủi ro rất cao. Đó là lý do vì sao không nên mua bán đất tái định cư chưa được cấp sổ đỏ.

Việc cấp sổ đỏ gặp nhiều khó khăn

Trong trường hợp bên bán đất tái định cư chưa cấp sổ đỏ không lật kèo. Cả 2 bên vẫn duy trì hợp đồng ủy quyền một cách suôn sẻ thì việc mua bán đất vẫn không thuận lợi. Trong đó khó khăn nhất chính là việc xin cấp sổ đỏ cho chủ mới.

Theo quy định, pháp luật không thừa nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có giấy chứng nhận. Vì vậy việc xin cấp sổ đỏ cho thửa đất vừa mới mua đối với chủ mới là khó được chấp nhận. Trong trường hợp thửa đất đó được xét duyệt cấp sổ đỏ thì cơ quan chính quyền cũng chỉ cấp cho bên bán chứ không phải bên mua.

 Mua đất tái định cư không có sổ đỏ tồn tại nhiều rủi ro lớn

Người thực hiện xin cấp sổ đỏ cũng chỉ có bên bán mới có thể thực hiện được. Do đó nếu lựa chọn mua bán đất trong trường hợp này sẽ rất khó để giải quyết hồ sơ pháp lý một cách thuận lợi trong thời gian ngắn. Vì thế không nên thực hiện mua bán đất để tránh rủi ro là giải pháp an toàn cho nhà đầu tư, người mua.

Khó chuyển nhượng cho người thứ ba

Mua đất tái định cư không có sổ đỏ còn có thêm một rủi ro khác đó là vấn đề chuyển nhượng. Có nghĩa sau khi thực hiện mua bán lô đất tái định cư chưa được cấp sổ đỏ thì bên mua sẽ không thể nhượng lại cho một bên khác – bên thứ ba.

Bởi vì hồ sơ pháp lý giữa bên thứ nhất và thứ hai chưa rõ ràng. Cả 2 đang thực hiện giao dịch mua bán thông qua hợp đồng ủy quyền. Vì thế chuyển tiếp cho bên thứ ba sẽ rất phức tạp. Bên thứ hai phải thực hiện một loạt thủ tục lòng vòng qua hợp đồng ủy quyền mới có thể chuyển giao đất. Rủi ro trong trường hợp này còn cao hơn nhiều so với giao dịch mua bán đất 2 bên.

Do đó người mua đất tái định cư không có sổ đỏ sẽ gặp nhiều khó khăn nếu muốn bán lại cho người khác. Đây là rủi ro mà ai cũng dễ dàng nhận thấy nên việc mua đất tái định cư không có sổ đỏ luôn khiến người mua e ngại.

Mua đất tái định cư chưa có sổ đỏ khó chuyển nhượng cho bên thứ ba

Kết luận

Đất tái định cư là gì? Đây là câu hỏi tưởng chừng rất dễ trả lời nhưng vẫn có nhiều người gặp khó khăn khi yêu cầu đưa ra đáp án chính xác. Vì vậy mong tăng thông qua những thông tin tìm hiểu chi tiết về đất tái định cư trong bài viết trên đây sẽ giúp bạn dễ dàng hiểu rõ hơn về loại đất này.

Leave a Reply

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *