Lộ giới là gì? Cách xác định lộ giới, Quy định pháp luật

Khi mua nhà đất hay chuẩn bị xây dựng nhà bạn cần phải quan tâm đến lộ giới. Đây là lời khuyên của các chuyên gia đầu ngành và bạn nên ghi nhớ để tránh những rủi ro. Vậy thực tế lộ giới là gì? Pháp luật hiện hành quy định như thế nào về lộ giới,…Ngay bây giờ bạn có thể chủ động tìm hiểu những thông tin về lộ giới sau đây.

Xem thêm:

• Đất tái định cư là gì? Tìm hiểu đất tái định cư
• Đất  thổ cư là gì ? Thủ tục mua & bán đất thổ cư
• Giấy tay là gì ? Có nên mua nhà bằng giấy tay?

Lộ giới là gì và những khái niệm liên quan cơ bản

Trước tiên bạn nên tìm hiểu rõ bản chất của khái niệm lộ giới. Và để làm được điều đó bạn hãy xác định lộ giới là gì và những khái niệm liên quan.  

Tìm hiểu lộ giới là gì?

Lộ giới là gì?

Lộ giới vốn được gọi với tên tiếng anh là World Highway. Trên thực tế lộ giới cũng chính là chỉ giới đường đỏ. Theo đó bản chất của lộ giới là chỉ điểm cuối chiều rộng đường đi tính từ tim sang hai bên.

Thông thường cơ quan chức năng thường cắm cọc lộ giới 2 bên đường. Điều này được thực hiện với mục đích cảnh cáo mọi người không tiến hành xây dựng công trình kiên cố trong phạm vi mốc lộ giới. 

Chỉ giới đường đỏ là gì?

Điều 3 luật xây dựng có quy định về khái niệm chỉ giới đường đỏ. Bạn có thể hiểu đây là đường ranh giới được xác định ở bản đồ quy hoạch và thực địa. Trong đó chỉ giới đường đỏ giúp phân định ranh giới rõ ràng giữa phần đất được và không được xây dựng. Đặc biệt phần đất không được xây dựng ở đây chính là phần diện tích đất phục vụ cho mục đích khác của nhà nước. Ví dụ:

• Xây dựng đường giao thông, hẻm ngõ
• Xây dựng công trình hạ tầng
• Xây dựng công trình công cộng
• …

Chỉ giới xây dựng là gì?

Bạn có thể hiểu đơn giản chỉ giới xây dựng chính là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên đất đó. Trên thực tế  chỉ giới xây dựng có thể trùng chỉ giới đường đỏ. Và trường hợp này sẽ xảy ra khi công trình theo quy định được xây dựng sát chỉ giới đường đỏ.

Chỉ giới xây dựng được hiểu là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên một lô đất

Hoặc chỉ giới xây dựng có thể lùi vào trong so với chỉ giới đường đỏ. Trong đó trường hợp này xảy ra khi công trình xây dựng lùi vào so với chỉ giới đường đỏ. Dĩ nhiên những trường hợp nêu ra như thế nào sẽ do yêu cầu của quy hoạch.  

Đặc biệt luật quy định khi thi công công trình bắt buộc không được phép vượt quá ranh giới chỉ giới đường đỏ. Dù bất kỳ bộ phận nào của công trình xây dựng cũng không được phép vượt quá. Tuy nhiên với chỉ giới xây dựng thì trong một số trường hợp công trình xây dựng có thể vượt quá. Bao gồm như sau:

• Bậc thềm nhà
• Bậu cửa
• Mái đua
• Móng nhà
• Ban công không quá 1.4m

Khoảng lùi công trình là gì?

Bạn có thể hiểu đây là khoảng cách giữa đường chỉ giới màu đỏ và chỉ giới xây dựng. Theo đó khoảng lùi công trình bao nhiêu sẽ được tùy chỉnh dựa vào việc tổ chức quy hoạch không gian. Đặc biệt khoảng lùi xây dựng công trình sẽ phụ thuộc vào chiều rộng tuyến đường lộ giới và chiều cao công trình. Cụ thể một số trường hợp như sau bạn có thể tham khảo để xác định khoảng lùi công trình chuẩn:

Khi xây dựng công trình cần xác định khoảng lùi chính xác theo quy định pháp luật

• Tuyến đường lộ giới <19m

o   Nếu công trình xây dựng cao < 19m thì khoảng lùi bằng 0. Tức là sẽ không phải cách mốc lộ giới

o   Nếu công trình xây dựng cao từ 19 – 22m phải cách mốc lộ giới 3m

o   Nếu công trình xây dựng cao từ 22 – 25m sẽ phải cách mốc lộ giới 4m

o   Nếu công trình xây dựng cao ≥ 28 sẽ phải cách mốc lộ giới 6m

• Tuyến đường lộ giới rộng từ 19 – 22m

o   Công trình cao < 22m sẽ không phải cách mốc lộ giới

o   Công trình cao 22 – 25m phải cách mốc lộ giới 3m

o   Công trình cao trên 28m phải cách mốc lộ giới 6m

• Tuyến đường lộ giới ≥ 22m

o   Công trình < 25m không phải cách mốc lộ giới

o   Công trình ≥ 28m phải cách mốc lộ giới 6m

Như ghi nhận có không ít trường hợp lộ giới tuyến đường hay chiều cao công trình có những chênh lệch so với quy chuẩn. Lúc này cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét và tiến hành giải quyết.

Các quy chuẩn của pháp luật về lộ giới

Pháp luật hiện hành có những quy định rõ ràng về lộ giới. Vậy cụ thể các quy chuẩn về lộ giới là gì? Ở đây bạn hãy dắt túi các quy định như sau:

Quy chuẩn của pháp luật về lộ giới

• Đường đi qua khu vực ruộng đồng, đồi thấp hay khu vực ngoài khu dân cư đông đúc thì sẽ tùy thuộc đặc điểm địa hình mà cự ly cột lộ giới thay đổi từ 500 – 1000.
• Nơi khu vực đông dân cư thì theo quy định cứ 100m bố trí cắm 1 cột mốc giới lộ. Chẳng hạn khu vực thị trấn, thành phố,…
• Tại khu vực có địa hình hiểm trở có thể điều chỉnh việc cắm cột mốc giới lộ. Theo đó luật quy định chỉ thực hiện cắm cột ở một số điểm. Điều quan trọng là cột giới lộ được cắm đảm bảo giúp cơ quan chức năng thực hiện việc quản lý hành lang an toàn đường bộ.

Trên thực tế cột mốc lộ giới được cắm với mục đích tạo ra hành lang cảnh báo, nhắc nhở người dân xây dựng. Theo đó người dân cần xây dựng đúng khu vực đất đai cho phép xây dựng. Tuyệt đối không lấn chiếm, xâm phạm xây dựng công trình trong phạm vi mốc chỉ giới cắm. Điều này sẽ giúp tránh những vướng mắc, tranh chấp không đáng có. Đặc biệt trong trường hợp đền bù, giải phóng mặt bằng.

Cách xác định lộ giới lô của lô đất

Xác định lộ giới của lô đất trước khi tiến hành xây dựng hay mua rất quan trọng. Vậy theo quy định cách xác định lộ giới ? Ở đây bạn có thể tiến hành cách xác định theo 4 bước cơ bản như sau:

Xác định lộ giới lô đất xây dựng như thế nào chuẩn?

Bước 1

Đầu tiên bạn hãy quan sát tổng thể toàn bộ lô đất chuẩn bị xây dựng. Đặc biệt điều cần thiết nhất là bạn hãy chú ý xác định các cột mốc lộ giới. Hoặc trong một số trường hợp đó là hệ thống những biển báo liên quan đến lộ giới. Bởi vì đây là hàng rào hành lang được chính cơ quan chức năng cắm hai bên đường.

Bước 2

Ở đây việc bạn cần làm là xác định lộ giới tuyến đường. Theo đó cách xác định là từ điểm cột mốc lộ giới bạn tính từ tâm đường sang hai bên.

Bước 3

Sau khi xác định được lộ giới của tuyến đường thì bạn hãy thực hiện bước tiếp theo. Cụ thể bạn hãy xác định khoảng lùi công trình. Dĩ nhiên khoảng lùi này phải phù hợp tuyến đường xây dựng đã xác định ở bước 2. Để đơn giản bạn hãy xác định khoảng lùi dựa vào bảng tổng hợp bên dưới.

Khoảng lùi công trình tính theo quy định của luật xây dựng hiện nay

Bước 4

Một khi bạn hoàn thành việc tính toán ở bước 3 đồng nghĩa sẽ xác định được chỉ giới xây dựng. Trong đó phần đất trong chỉ giới sẽ là phần diện tích hợp pháp. Tức là với tư cách người thực hiện bạn chỉ được phép xây dựng công trình trên diện tích đất xác định.

Tuy nhiên bạn lưu ý 4 bước nêu trên chỉ là quy chuẩn, khung giúp xác định mốc lộ giới. Trên thực tế khi bạn thực hiện có thể tồn tại những sai lệch. Vậy nên nhiều trường hợp cơ quan chức năng sẽ đưa ra những tính toán, hướng giải quyết riêng. Tùy thuộc diện tích đất bạn xây dựng mà cơ quan chức năng sẽ có những điều chỉnh phù hợp.

Quy định xử lý trường hợp xây dựng công trình trên lộ giới

Lộ giới là gì cùng những thông tin nêu trên cho thấy việc xây dựng công trình trên lộ giới là trái quy định. Theo đó nếu trường hợp bạn vi phạm sẽ bị xử phạt. Chi tiết quy định xử phạt như sau:

Xử phạt hành chính

Nếu bạn xin cấp phép xây dựng công trình với bản vẽ vi phạm lộ giới thì sẽ không được chấp nhận. Theo đó cơ quan có thẩm quyền sẽ đưa ra thông báo chính thức cho bạn về việc công trình vi phạm lộ giới. Lúc này bạn cần điều chỉnh bản vẽ đúng trong lô đất quy hoạch chuẩn quy định.

Riêng trường hợp bạn có tình xây dựng công trình trên lộ giới thì sẽ phải nộp phạt hành chính. Trong đó nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định. Ngay tại khoản 7, điều 15 của nghị định nêu rõ bạn phải nộp phạt tối đa 60 triệu đồng.

Xử lý vi phạm xây dựng công trình trên lộ giới

Đặc biệt nếu công trình của bạn đã bị lập biên bản vi phạm nhưng vẫn tiếp tục cố tình vi phạm thì mức xử phạt sẽ tăng cao. Theo khoản 8 điều 15 nghị định quy định bạn sẽ phải nộp tối đa 350 triệu đồng tiền phạt hành chính.

Xử phạt bổ sung

Ngoài khung hình phạt hành chính thì theo quy định bạn còn phải đối mặt hình phạt bổ sung. Đó là, bạn cần phải bắt buộc dỡ bỏ công trình xây dựng, trả lại hiện trạng theo đúng quy chuẩn lộ giới. Trường hợp bạn không phá dỡ theo biên bản xử phạt thì cơ quan chức năng sẽ tiến hành biện pháp cưỡng chế phá dỡ.

Quy định đền bù đối với phần đất trong lộ giới

Theo quy định thì việc giải quyết đền bù đối với phần đất dính lộ giới sẽ được điều chỉnh theo từng trường hợp. Trong đó bạn hãy ghi nhớ phần đất này sẽ được nhà nước công nhận ghi vào sổ đỏ hay không phụ thuộc vào thời điểm cắm mốc lộ giới. Cụ thể như sau:

• Nếu phần đất được sử dụng ổn định trước thời điểm cắm mốc lộ giới thì sẽ được công nhận. Tức là trong sổ đỏ nhà đất sẽ bao gồm cả phần diện tích này.
• Nếu phần đất này được giao dịch sau thời điểm công bố cắm mốc lộ giới thì sẽ không được công nhận. Theo đó trong sổ đỏ sẽ được ghi phần đất này thuộc hành lang bảo vệ công trình giao thông.

Đặc biệt riêng về việc giải quyết đền bù thì nếu phần đất dính lộ giới được nhà nước công nhận sẽ được đền bù như đất bình thường. Nghĩa là bạn sẽ được hưởng đền bù 100% theo quy định. Trong khi đó phần đất dính lộ giới không được chấp nhận vẫn được đền bù. Tuy nhiên theo quy định bạn chỉ sẽ được đền bù 50% mà thôi.

Kết luận

Phần đất dính lộ giới theo quy định vẫn được đền bù

Dũng vừa tổng hợp một số thông tin giải mã lộ giới, và những thông tin về lộ giới. Bạn có thể cập nhật nhanh chóng để nắm bắt chính xác những quy định lộ giới. Chắc chắn thông qua những hiểu biết pháp luật bạn sẽ chủ động tránh sai phạm khi xây dựng công trình. Hay trong trường hợp bạn mua bán nhà đất thì hiểu rõ lộ giới bạn cũng sẽ hạn chế được tối đa rủi ro.